PL 1179/20: considerações sobre a locação no período de pandemia

O PL 1179/2020 que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações jurídicas de Direito Privado (RJET) ou, de forma mais simples, que vai regular as relações jurídicas entre particulares para enfrentamento do período da pandemia do Coronavírus, foi aprovada hoje no Senado Federal com modificações e segue para votação na Câmara de Deputados.

A parte mais polêmica do texto previa que os locatários residenciais que fossem demitidos,  sofressem redução de carga horária ou remuneração, poderiam suspender o pagamento do aluguel entre 20.03.2020 e 30.10.2020, permitindo

No entanto, referido artigo foi excluído do Projeto de Lei e, segundo o Parecer da Senadora Simone Tebet (MDB/MS), a exclusão foi realizada “por haver presunção absoluta de que os inquilinos não terão condição de pagar o aluguel e por desconsiderar que há casos de locadores que sobrevivem apenas dessas rendas.”

É fato notório que, assim como todos, inquilinos e locadores estão sofrendo em razão da pandemia do Coronavírus e a previsão do que se avizinha não é das mais otimistas.

Exatamente por esta razão o meio jurídico passou a discutir o assunto, sem que até o momento tenha havido algo perto de um consenso, sobre qual instituto jurídico seria aplicável nas relações locatícias alteradas em razão da pandemia.

Há quem diga estarmos diante de força maior a justificar a revisão do contrato. Outros entendem ser possível a aplicação da boa-fé objetiva e, também, há aqueles que entendem como possível apenas a aplicação da teoria da imprevisão, capazes de justificar a alteração da base contratual ou mesmo extingui-lo sem penalidades para o locatário. Por fim, também é possível verificar aqueles que afirmar não haver, pelo locatário, direito à suspensão do pagamento ou encerramento do contrato sem aplicação de penalidades, em razão da pandemia.

Só por aí é possível afirmar que, se nem mesmo os operadores do Direito conseguem chegar a um consenso quanto à consequência jurídica da pandemia na relação locatícia, não será o Judiciário que irá fazê-lo em um curto espaço de tempo.

Passa-se, portanto, para mais um debate: pode o Estado realmente intervir na relação privada a ponto de permitir que o locatário, em uma locação vigente, deixe de pagar aluguel por um período?

A resposta a esta pergunta nos parece ser positiva.

Vejamos que a Lei de Locações vigente atualmente, por opção do Estado, é bastante protetiva com relação aos locatários. Nela há diversos dispositivos que nem mesmo a vontade das partes pode tratar de modo diverso. Como exemplo, temos o direito do locatário em pedir a renovação do contrato, nas locações comerciais, com o objetivo de proteção do ponto comercial e, na locação residencial, a imposição de prazo de vigência mínimo de 30 meses, com objetivo de conferir um prazo mínimo de garantia de moradia ao locatário.

Assim é que, definido que o Estado, por meio de Lei, pode intervir a este ponto na relação jurídica privada, a pergunta que não tem uma resposta definida é se o legislador, neste momento, deve intervir e, se o fizer, para proteção e benefício de quem.